26 dic 2012

¿Tenemos una burbuja inmobiliaria III?


El Banco Central de Reserva del Perú publica periódicamente notas de estudios relacionadas a los indicadores del mercado inmobiliario.  El primer indicador es el ratio precio de venta / ingreso por alquiler anual, denominado PER. Este indicador nos da la información sobre cuántos años tomaría para que los ingresos de alquiler alcancen el valor del departamento, teniendo en consideración que el flujo de pagos de alquiler y el valor del inmueble no variarán en el futuro. 

Los precios de los departamentos se obtienen a través de encuestas telefónicas, la información sobre los alquileres se obtiene del diario El Comercio, se utiliza  un muestreo simple, se calculan las medianas de los precios de las viviendas y de los alquileres por distritos y finalmente se calcula el PER agregado por cada uno de los distritos escogidos. En la estimación, se considera un ratio agregado de Lima Metropolitana que es un promedio de los ratios de los diferentes distritos considerados.

Otro indicador es el precio de venta / índice de costo de construcción, que se construye en base a información de precios de viviendas de los distritos de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco, y un índice  de costo de construcción. Para el caso de este índice se toma información del Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI relacionada al índice de materiales de construcción y al índice de costo unificado de mano de obra, cuyas ponderaciones son 57% y 43%, respectivamente. Un aumento de este ratio sería una evidencia que los precios de las viviendas aumentan a una mayor velocidad que los costos de construcción.

El ratio precio de venta / índice de costo total de vivienda se diferencia del anterior en que éste incluye el valor del terreno. Las ponderaciones son las siguientes: materiales de construcción (40%), mano de obra (30%) y precio del terreno (30%).
En cuanto al indicador PER, en el siguiente cuadro tenemos información sobre los distritos que se utilizan para su respectiva construcción.


PRECIO DE VENTA / INGRESO POR ALQUILER (PER)
distritos
IVT10
IVT 11
IIIT 12
Jesús María
11.9
13
15.5
La Molina
16.1
15.8
12.4
Lince
14.8
14.1
14.2
Magdalena
10.9
12.5
13.1
 Miraflores
13.3
15.7
15.3
Pueblo Libre
14.1
15.3
15.2
 San Borja
14.7
17.2
16.8
San Isidro
13.8
16.7
17.2
San Miguel
14.8
12.8
16.1
Surco
14.7
16.3
17.1
 Promedio
13.9
14.9
15.3


Podemos observar en el cuadro que el ratio PER disminuyó en La Molina, pasando de 16.1 en el IV trimestre del 2010 a 12.4 en el III trimestre del presente año. En otros distritos también se presentaron pequeñas disminuciones como fue el caso de Miraflores, Pueblo Libre, San Borja.

El distrito que más aumentó fue San Miguel conjuntamente con San Isidro. En el caso del primero, después de disminuir a fines del año 2011, aumentó fuertemente en el III trimestre del 2012, pasando 12.8 a 16.1. En el caso de San Isidro, aumentó de 13.8 (III trimestre 2010) a 17.2 (III trimestre 2012).

Abajo tenemos dos figuras que muestran el ratio PER desde el segundo trimestre del año 2010 hasta el tercer trimestre del presente año.
Se puede apreciar la fuerte caída en el distrito de la Molina, pero lo más sorprendente es que los ratios estarían convergiendo hacia valores entre trece y diecisiete.















Cabe destacar que el BCRP plantea en sus informes unos criterios de evaluación (http://www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Peru) de la siguiente manera:  ratio PER de 5 a 12.5 el inmueble es considerado con un precio subvaluado; con un PER de 12.5 a 25 el precio es normal, y finalmente, un PER de 25 a 50 el precio es sobrevaluado. Se podría decir luego de ver estos criterios que mientras el ratio PER sea menor de 25, no habría ningún riesgo que el precio de la vivienda este sobrevalorada y que por tanto la burbuja pueda explotar. Sin embargo, ratios menores de 25 no significa que no exista un exceso de demanda lo que conlleva a la existencia de una burbuja.

Como ejemplo tenemos el ratio PER de diferentes países de América Latina publicados por Global Property Guide: Brasil, 18, Argentina, 15, Nicaragua, 14, Colombia, 13, Uruguay, 13, El Salvador, 13, Ecuador, 13, Perú, 12, Costa Rica, 12, Méjico, 11, Chile, 11 y Panamá, 11. Sorprende que Perú esté por arriba de Méjico y Chile
En relación a los datos antes analizados, a finales del 2010, el promedio del ratio PER de los distritos que figuran en la tabla anterior son menores que 25. Ante esta situación, el BCRP nos dice que no debemos preocuparnos porque las señales del mercado no son en absoluto riesgosas.

Lo interesante sería comprender a profundidad los criterios antes señalados en el sentido que porqué tendríamos que esperar que el ratio PER llegue a 25. Estos criterios han sido planteados en base a experiencia en mercados donde la burbuja inmobiliaria sí explotó. Algo parecido al famoso y riesgoso  7% del PBI del déficit de la cuenta corriente de la balanza de pagos como fue el caso de Méjico en 1994.  

En el siguiente artículo analizaremos los precios  de venta por metro cuadrado y los precios de alquiler por metro cuadrado de los distritos antes mencionados para luego continuar con el análisis de otros indicadores  del mercado inmobiliario.










17 dic 2012

Política económica de cabeza: el gobierno interviene en política monetaria


¿Podríamos habernos imaginado hace unos cinco años que el gobierno a través del Ministerio de Economía y Finanzas formaría parte de las  operaciones de esterilización? Por supuesto que no.


Para tener las cosas claras, reproducimos textualmente la definición de la esterilización que da el mismo BCRP en su glosario de términos:


“Política monetaria que busca dejar la oferta monetaria inalterada, en un contexto de un banco central que toma acciones frente a choques asociados generalmente a flujos de capital del exterior. Así, mediante operaciones de mercado abierto, un banco central puede neutralizar los cambios de la oferta monetaria debido a intervenciones cambiarias”.


Se sobre entiende que la esterilización es por naturaleza una operación de un banco central y es parte de la política monetaria que nada tiene que ver con la política fiscal.

Sin embargo a partir del Resumen Informativo Nº 33 del 19 de agosto del año 2011, en el cuadro de operaciones del BCRP  aparece un ítem definido como “esterilización fiscal”.

Si bien es cierto que desde hace muchos años aparece en el cuadro de operaciones del BCRP del resumen informativo semanal los depósitos del gobierno en el BCRP dentro de las operaciones de esterilización, se dejaba entrever que el gobierno no tenía la intención de esterilizar aunque lo hacía de manera implícita.

Sin embargo, ahora la situación se ha  vuelto explícita, dado que existe una operación de esterilización fiscal a vista y paciencia de todo el mundo. ¿Qué pensarían los grandes clásicos ingleses, fuente de inspiración de las escuelas económicas liberales (sin considerar la keynesiana) de enterarse que el ahorro del gobierno, que es un componente del ahorro nacional y fuente por excelencia de las inversiones (mercado de los fondos prestables), es esterilizado (retirado de circulación)? Seguramente dirían que la ciencia económica y la política económica están divorciadas sin posibilidad de reconciliarse.

Veamos el cuadro 1 que a continuación se muestra[1].


CUADRO Nº 1
OPERACIONES MONETARIAS (S/.)  BANCO CENTRAL DE RESERVA DEL PERÚ
(millones de nuevos soles)
Operaciones
31 julio 11
31 dic 11
30 junio 12
5 dic 12
1.- Esterilización monetaria
27,404
30,592
39,818
49,441
a) Certificados y  dep. plazo  
17,720
17,217
25,111
24,190
b) Encajes bancarios
8,783
12,720
13,623
24,706
2.- Esterilización fiscal
29,527
31,940
40,439
42,531
Circulante
25,261
27,247
27,100
29,225
Certf. y dep.plazo / Circul.
70.17%
63.18%
92.66%
82.77
Esteriliz. fiscal / Circul.
116.88%
117.22%
149.22%
145.52%


La esterilización monetaria está principalmente compuesta por la colocación de diferentes tipos de certificados de depósitos y los depósitos a plazo. La lógica que siguen estas operaciones es retirar el dinero que fue emitido para la compra de dólares del ente emisor. La mayor parte de la esterilización monetaria  se concentra en los CDBCRP  (certificados de depósitos del BCRP que se negocian en moneda nacional y la tasa de interés no es variable).

Al 31 de julio del 2011, estos instrumentos tuvieron un saldo de S/.17,720 millones que conjuntamente con el encaje bancario de S/.8,783 millones arrojaron una esterilización monetaria de S/.27,404 millones.

El saldo de la esterilización monetaria aumentó en cada uno los años mostrados en el cuadro 1 hasta llegar a un valor de S/.49,441 millones al 5 de diciembre del 2012.

Si comparamos las cifras entre los diferentes conceptos del cuadro en mención, del 31 de julio del 2011 al 5 de diciembre del 2012, vemos los siguientes incrementos: esterilización monetaria (S/22,037 millones),  certificados de depósitos y depósitos a plazo (S/.6,470 millones), encajes bancarios (S/. 15,923 millones) y la esterilización fiscal (S/.13,004 millones)

De estos incrementos podemos ver que la esterilización fiscal fue mucho más intensa que la esterilización monetaria relacionada a certificados de depósitos y depósitos a plazo.

Destaca en la  esterilización fiscal el gran aumento que tuvo en el primer semestre del 2012 pasando de S/.31,940 (fines del año 2011) a S/.40,439  millones (al 30 de junio del 2012) lo que representó un aumento nominal de S/.8,499 millones.

En el cuadro 1 tenemos algunos ratios que nos pueden dar una luz de la envergadura del saldo de las esterilizaciones.

Si dividimos el saldo de los certificados de depósito y depósitos a plazo entre el circulante obtenemos valores porcentuales cuyo promedio, según datos del cuadro 1, es aproximadamente 76%. Esto significa que la esterilización mediante los instrumentos antes mencionados son las dos terceras partes del valor del circulante. 

Sin embargo, destaca el aumento de este ratio en el año 2012 respecto al año 2011. Al 30 de junio 2012 podemos observar que el ratio ascendió a 92.66% y al 5 de diciembre del 2012, este valor fue 82.77%. Estas dos cifras son superiores a las del año 2011.

En cuanto a la proporción de la esterilización fiscal frente al circulante, aumentó considerablemente como podemos apreciar en el cuadro 1. De 116.88% al 31 de julio del 2011 pasó a 145.52% al 5 de diciembre del 2012. Al igual que el caso anterior, este tipo de “esterilización” aumentó fuertemente en el 2012.

Después de analizar estas cifras, se puede concluir que la esterilización fiscal tiene un gran peso dentro de las operaciones relacionadas a la esterilización a cargo del BCRP, y que en adición, la tendencia fue creciente si comparamos los últimos años.

A mi parecer, el gobierno está aumentando sus depósitos en el ente emisor como parte de una estrategia monetaria de esterilización con la finalidad  de evitar que el BCRP siga colocando más certificados de depósitos. Dos serían las razones: la primera es que se tendría que incrementar la tasa de interés de este instrumento financiero con el objeto de incentivar a los agentes económicos su respectiva compra pudiéndose ocasionar un conflicto de objetivos con la tasa de interés de referencia de la política monetaria.

Y segundo, subir la tasa de interés de los certificados incentivaría a los inversionistas nacionales y extranjeros a traer dólares del exterior, cambiarlos por nuevos soles y comprar certificados, lo que crearía una presión para que el tipo de cambio siga cayendo ocasionándose otro conflicto de objetivos relacionado al esfuerzo desplegado por la autoridad monetaria en los últimos años para evitar que el tipo de cambio disminuya más.


[1] Fuente: Resumen Informativo del BCRP (varios años, 2011 y 2012)

10 dic 2012

¿Tenemos una burbuja inmobiliaria II?


En un artículo anterior planteamos que los precios del metro cuadrado de departamentos de ciertos distritos de la ciudad de Lima no tuvo una relación estrecha con la evolución de los precios del material de construcción.

En este artículo explicaremos conceptos interesantes así como algunos comentarios de especialistas sobre la posibilidad de que actualmente se esté formando una burbuja inmobiliaria en la economía peruana.

El 6 de julio del 2012 en el diario Gestión el ex viceministro de Vivienda y Urbanismo, David Ramos López  explicó varias ideas interesantes, las que a continuación resumimos.

La oferta y la demanda de bienes inmobiliarios crecieron fuertemente por la expansión de la renta nacional y las facilidades por parte de los bancos para que las familias puedan acceder a créditos hipotecarios.
Asimismo nos da una definición de lo que significa una burbuja: “…. el precio de un activo real o financiero experimenta una burbuja si su precio de mercado se encuentra desajustado de manera persistente en el tiempo, con respecto a su valor intrínseco o fundamental.”

Ramos explica que muchos artículos que circulan en medios periodísticos dan explicaciones superficiales respecto a la posibilidad de la existencia de una burbuja inmobiliaria, lo que se sintetizan en tres puntos:
-Los precios aumentan porque la oferta no satisface la demanda
-El aumento de la renta de las personas ha ocasionado que se expanda la demanda de los inmuebles.
-La oferta de crédito hipotecario disponible se ha expandido.

En adición, Ramos nos explica  aspectos del mercado inmobiliario:

-  La gran expansión de la demanda de departamentos no solamente se debió a la compra por parte de las familias para vivir, sino existió otro tipo de demanda que se puede definirse como especulativa ya que se fundamenta en el deseo de mucha gente  que teniendo vivienda propia, compran otra y la entregan en alquiler  con la finalidad de generar un flujo monetario  de largo plazo mientras que el inmueble sigue subiendo de precio.
-  Al volverse las hipotecas de plazos de 20, 25 y hasta 30 años, los precios de los inmuebles se aceleran a una mayor velocidad que la de los sueldos de los deudores.
 - El Estado no aprovecha esta oportunidad de exceso de demanda de inmuebles para desarrollar proyectos de construcción a través de incentivos por el lado de la demanda.

Sin embargo, Ramos plantea varias preguntas que aún no han sido resueltas y que él mismo reconoce que es necesario una investigación más profunda al respecto: “¿ es el crecimiento sostenido de los precios de los inmuebles consecuencia de una demanda insatisfecha?, ¿qué factores económicos y financieros influirían en la aparición de una burbuja?, ¿cuáles son los indicadores económicos más relevantes que podrían advertir el inicio de una burbuja inmobiliaria?, ¿cómo impactaría la aparición de una burbuja inmobiliaria en la economía del país? , ¿quiénes son los encargados de controlar y evitar la aparición de una burbuja inmobiliaria……?”

El presidente del directorio del Banco Central de Reserva del Perú, Julio Velarde, en una entrevista a Radio Programa de Perú, RPP el día 29 de noviembre 2012 señaló que: “..en el Perú aún no hay señales de la existencia de una burbuja inmobiliaria”. Esto habría sido una respuesta a la preocupación que tuviera el presidente Ollanta Humala quien señalara que se debe tener mucho cuidado con la expansión del crédito porque podríamos acabar como la economía española.

En adición Velarde manifestó: “…en nuestro caso no vemos una burbuja, seguimos los precios continuamente y todavía el ratio que se sigue más internacionalmente, que es el precio de la vivienda frente a cuánto se cobra por alquiler de un año, está en niveles razonables……..usualmente la señal de alarma es cuando el precio de la vivienda supera 25 veces el alquiler anual.

En el blog economía-hoy.blogspot.com el jueves 23 de agosto 2012 se comentó sobre el tema de la burbuja inmobiliaria. Nos dice el artículo que la tasa de crecimiento de los precios de los inmuebles en la ciudad de Lima se han mantenido por encima del 20% desde el segundo trimestre del año 2011 según información del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Carlos Casas, ex viceministro de Economía manifestó que es preocupante que mientras el PBI creció trimestralmente a un ritmo de 1.5%, los precios de los inmuebles y de los créditos hipotecarios lo hicieron a una tasa de 4% y 5%, respectivamente. Añadió también que los precios del material de construcción aumentaron en menos del 1%.  

Casas también señaló lo afirmado por entendidos en el sector construcción en el sentido que los precios en la ciudad de Lima están atrasados si se comparan a otras ciudades de Latinoamérica como es el caso de Bogotá y Santiago. Los precios estarían atrasados en 20%. Sin embargo Casas dijo que se debe tener cuidado con estas comparaciones dado que la renta per cápita en las ciudades antes mencionadas son diferentes a la de la ciudad de Lima.

En adición, el mencionado dijo que se debe hacer seguimiento al crecimiento de los créditos hipotecarios toda vez que éstos han crecido a un ritmo del 5% frente al crecimiento del PBI que tan solo llegó a 1.5% trimestral.