30 nov 2012

¿Tenemos una burbuja inmobiliaria?


Todos nosotros estamos viviendo una euforia en los precios de los departamentos sobre todo en Lima y Callao.  Hace unos diez años ni pensábamos que en la avenida Brasil a la altura del distrito de Magdalena de la ciudad de Lima veríamos la construcción de grandes edificios  con muy bonitos departamentos puestos a la venta. 

Y es que este fenómeno está llegando a muchos lugares de la ciudad dándole un aire de prosperidad a muchos barrios donde rara vez se veía un edificio en construcción. Ahora se ven grandes torres y llenas de carteles que dicen: “a la venta”, “vendido”, “último departamento”.

Existen muchas razones para que este sector se haya vuelto muy dinámico. Por ejemplo, el crecimiento económico ha elevado la capacidad adquisitiva de una clase media emergente, las tasas de interés hipotecarias se han reducido en la última década y la estabilidad política y económica vislumbra un futuro prometedor para las nuevas generaciones. O quizás por una política monetaria solapadamente expansiva debido a la exagerada compra de dólares para evitar que el tipo de cambio disminuya.

Es cierto que ya no se ven las construcciones de grandes casas y mansiones como sucedió en las primeras seis décadas del siglo pasado, pues éstas están siendo derrumbadas para dar paso a edificios de departamentos que por lo general  son de tres habitaciones y de menos de cien metros cuadrados.

En este artículo quiero mostrarle al lector como han subido los precios del metro cuadrado de los departamentos en los distritos de La Molina, Miraflores, San Borja y Surco. Esta información tiene como fuente el Banco Central de Reserva del Perú. También se utiliza la base de datos del Instituto de Estadística e Informática del Perú para el caso del índice de precios del material de construcción. Intentaré comparar  el aumento de los precios del metro cuadrado de los departamentos con el incremento de los precios del material de construcción.

Un análisis rápido nos diría que los precios de los departamentos aumentan porque está incrementándose los costos del material de  construcción. Remitámonos a las estadísticas.

En la Figura 1 tenemos la evolución de los precios del metro cuadrado de los departamentos de los distritos antes mencionados en nuevos soles del año 2009 (constantes) y nuevos soles corrientes. Se aprecia que desde el año 2007 se inició una gran tendencia creciente. Sorprende que en los últimos años la tendencia de los precios constantes es similar a la de los precios nominales.  Esto sería resultado que la tasa de crecimiento de los precios nominales del metro cuadrado de departamentos es muy superior al de la inflación medida por  el Índice de Precios del Consumidor.

                         Figura Nº 1

En la Figura Nº 2 se tiene el precio del metro cuadrado de los departamentos en dólares corrientes. La tendencia se hace creciente a partir del año 2007. Esta vez la tendencia es mucho más empinada que en el caso de los precios en nuevos soles corrientes. Un factor muy influyente fue la apreciación de la moneda nacional respecto al dólar que se ha venido dando en los últimos años. La caída del tipo de cambio ha incentivado a los vendedores y corredores a incrementar los precios en dólares con la finalidad de no perder capacidad adquisitiva por las rentas recibidas en dólares.

Por ejemplo, mientras que en el año 2007 el metro cuadrado costaba 517 dólares,  a inicios del presente año el precio fue de 1,444 dólares, habiendo aumentado 2.8 veces su valor en dólares corrientes. En el caso de nuevos soles del año 2009, aumentó el doble en el mismo periodo.

                            Figura Nº 2


En la Figura 3 se puede observar el valor del índice de materiales de construcción. Se aprecia una gran elevación entre los años 2007 y setiembre del año 2008. Luego una fuerte caída hasta el mes de mayo del año 2009.

                        Figura Nº 3

En la Figura 4 podemos ver la inflación relacionada al material de construcción.  El pico más alto de la inflación (10%) se dio en el año 2008 entre el primer y segundo trimestre. Luego vino una fuerte caída de los precios originando una inflación negativa (-5%).

                        Figura Nº 4













En la Figura 5 se tiene dos curvas: la variación porcentual de los precios del metro cuadrado de los departamentos y la variación porcentual de los precios del material de construcción a través de su respectivo índice.

La relación no es estrecha entre ambas variables. Por ejemplo se aprecia que en el cuarto trimestre del 2007 estas variables tuvieron diferentes tendencias. 


                    Figura Nº 5













En el año 2008 el precio del material de construcción tuvo un fuerte pico y luego una caída. Esto también se dio en los precios del metro cuadrado pero con un desfase de un trimestre aproximadamente. En los trimestres siguientes la evolución de ambas variables no tuvieron ninguna relación. En el año 2011 mientras que la inflación del precio del metro cuadrado de los departamentos se elevó superando el 10%, la inflación de los precios del material de construcción tuvo una tendencia decrecientes con valores muy cercanos al 0% .
Se puede concluir al mejor estilo de una econometría ocular, que no existió una relación entre la inflación de los precios del material de la construcción y la inflación de los precios del metro cuadrado de departamentos de los distritos mencionados al inicio del presente artículo. En adición, se puede plantear que la inflación del precio del metro cuadrado de los departamentos se debería a factores de demanda y no de costos. Esto se corrobora si analizamos conjuntamente la Figura 2  y 3. 

12 nov 2012

La pobreza en el Perú 2004-2010


En un artículo anterior explicamos la metodología para medir la pobreza que utiliza el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI). Ahora analizaremos estadísticas de la incidencia de esta variable en la población.

En el cuadro 1 tenemos la incidencia de la pobreza total, urbana y rural para todo el Perú del año 2004 hasta el año 2010. La información ha sido tomada de la institución antes mencionada.

CUADRO Nº 1
Incidencia de la pobreza total a nivel Perú
(porcentaje de la población)
Año
Perú
Urbano
Rural
2004
58.5
48.2
83.9
2005
55.6
44.5
89.2
2006
49.1
37
79.3
2007
42.4
30.1
74
2008
37.3
25.4
68.8
2009
33.5
21.3
66.7
2010
30.8
20
61

La incidencia de la pobreza ha ido disminuyendo en los últimos años. Por ejemplo tenemos que mientras que en el año 2004 casi 60% de peruanos era pobre, en el año 2010 esta cifra disminuyó en aproximadamente la mitad. Igual fue para el sector urbano. En el caso del sector rural pasó de 83.9% a 61%.

En este cuadro se puede concluir que la pobreza fue más intensa en el campo que en la ciudad y comparando en el año 2009 y 2010, el primero fue el triple que el segundo.

En el cuadro 2 se puede observar la incidencia de la pobreza  de la costa. Por ejemplo tenemos que del año 2004 al 2010 la pobreza disminuyó de 50.5% hasta 23%. Aunque en la costa rural, la disminución fue en menor proporción, entre los mismos años, varió de 71.1% a 38.3%.
De este cuadro se puede concluir que la costa rural tuvo una mayor incidencia de pobreza que la costa urbana aunque la brecha disminuyó en los últimos años.


CUADRO Nº 2
Incidencia de la pobreza total a nivel Costa
(porcentaje de la población)
año
Costa  urbana
Costa rural
2004
50.5
71.1
2005
43.2
66.9
2006
37.6
62.3
2007
31.7
53.8
2008
27.4
46.6
2009
23.7
46.5
2010
23
38.3

En el cuadro 3 se puede observar la incidencia de la pobreza en la sierra urbana y rural. Lo sorprendente de esta información es que si bien es cierto en ambos casos disminuyó la pobreza,  en los últimos años en la sierra rural fue más del doble que en la sierra urbana, y en el año 2009 y 2010, fue más que el triple.

CUADRO Nº 3
Incidencia de la pobreza total a nivel Sierra
(porcentaje de la población)
año
Sierra  urbana
Sierra rural
2004
47.8
87.2
2005
44.4
85.2
2006
37.1
83.1
2007
31.8
79.2
2008
26.7
74.9
2009
23.2
71
2010
21
66.7





CUADRO Nº 4
Incidencia de la pobreza total a nivel Selva
(porcentaje de la población)
año
Selva  urbana
Selva rural
2004
59.5
81.6
2005
58.4
82.4
2006
54.6
77.3
2007
44
69.2
2008
32.7
62.5
2009
32.7
64.4
2010
27.2
55.5

En el cuadro 4 tenemos la pobreza de la selva urbana y rural. Esta sigue el mismo patrón de la pobreza en la sierra. En la región rural la pobreza fue mucho mayor que en la región urbana. Más de la mitad de la gente de la selva fue pobre en los años que figuran en el cuadro. En el año 2004 la incidencia de la pobreza llegó a la espectacular cifra del 81.6%, mientras que en el año 2010 bajó hasta 55.5%.

Podemos concluir que la incidencia de la pobreza en el Perú todavía se mantiene alta (cifras hasta el 2010) siendo la mayor en las regiones rurales. Sin embargo es importante  destacar que en los últimos años la pobreza disminuyó considerablemente tanto en las regiones urbanas como rurales. Pero en el 2010 más de la mitad de la selva y sierra rural era pobre. Y una cifra mayor del 50% de las personas que vivían en regiones rurales en el Perú estaba en las filas de la pobreza.

8 nov 2012

¿Cómo se mide la pobreza?


En países como el nuestro se hace necesario definir y medir la pobreza en vista que un gran porcentaje de la población se encuentra en esta situación. En adición, es importante aplicar políticas económicas que ataquen de manera eficiente y efectiva este gran problema. En este artículo intento explicar de manera general la metodología que utiliza el Instituto Nacional de Estadística e Informática, INEI, que es la autoridad encargada del diseño de la metodología así como de la publicación de la información actualizada.

En términos generales existen dos maneras de determinar si un individuo se encuentra en situación de pobreza: una objetiva y la otra subjetiva. La objetiva se divide en monetaria y no monetaria. El método monetario se relaciona con el gasto que efectúan las personas para satisfacer sus necesidades básicas, y se mide de manera absoluta y relativa.

El método monetaria absoluto define la pobreza cuando el gasto de una persona  o conjunto de personas que integran una familia es menor que un monto de dinero que es definido como la línea de pobreza. Para el caso relativo, se mide en base a una proporción de un gasto promedio calculado por el INEI.  

La pobreza desde una perspectiva no monetaria utiliza indicadores que se relacionan con la condición de vida de las personas sin considerar el gasto que efectúan. Este tipo de medición se divide en antropométrica y satisfacción de  necesidades básicas. El primero se relaciona con la desnutrición entre otros, y la segunda, con la calidad de vida, es decir, si las familias tienen los servicios esenciales como es el caso del agua, electricidad, techo, alimentación y salud.

La pobreza desde una visión subjetiva es definida por el mismo individuo y se mide a través de encuestas donde se captura la percepción de cada persona si se siente pobre o no, dada su calidad de vida y la renta que percibe.

CUADRO Nº 1
Las líneas de la pobreza
(nuevos soles)
Tipos de pobreza
2004
2005
2006
2007
Pobreza total
215
222.2
226
229.4
Extrema pobreza
115
117.8
119.3
121.2

En el cuadro 1 tenemos las líneas de pobreza del año 2004 al 2007, incluyendo la total y la extrema. En el año 2005 un integrante de una familia era extremo pobre si gastaba menos que 115 nuevos soles al mes y pobre si gastaba menos de 215 nuevos soles al mes. En el año 2007, las cifras variaron a 121.2 nuevos soles y 229.4 nuevos soles, mensual, respectivamente.

Actualmente, según información de la página web del INEI (www.ine.gob.pe)  la línea de pobreza se relaciona con un monto de 260 nuevos soles y para la extrema pobreza, 134 nuevos soles.

Pongamos un ejemplo hipotético. El INEI mediante una investigación en los hogares determina que una familia de cuatro integrantes debe gastar por lo menos 920 nuevos soles al mes para satisfacer sus necesidades básicas. Este monto se divide entre cuatro y se obtiene un resultado de 230 nuevos soles por persona. Este es la cantidad que debe gastar un individuo que integra una familia para no ser pobre sin tener en cuenta si genera o no ingresos.

Cuando las personas reciben ya sea dinero en efectivo o bienes (por ejemplo, el vaso de leche) del gobierno como parte de un programa de lucha contra la pobreza, entonces el valor monetario recibido se considera como un gasto para efectos de medición de la pobreza. Luego, es posible que una persona deje de ser considerada pobre aun si no tiene una mayor renta.  En otras palabras, no es necesario ganar más dinero para dejar de ser pobre.

A mi modo de ver, la pobreza es un tema de mediano y largo plazo y solamente se podrá reducir cada vez que las personas generen más ingresos como consecuencia de la mayor actividad económica y esto no lo puede hacer el gobierno directamente aun siendo su voluntad. Sin embargo el gobierno sí influye en la disminución de la pobreza de manera indirecta creando las condiciones de crecimiento económico orientado a una mayor productividad de los factores productivos. 

Luego el esfuerzo que efectúe el gobierno a través de sus programas sociales, si bien es cierto ayuda a mejorar la calidad de vida de muchas personas que se encuentran al borde de la mendicidad, lo cual es aceptable, se corre el riesgo que parte de la población, gente joven y sana, se acostumbre a recibir bienes y dinero volviéndose conformista.

Un  programa social debe tener inicio y fin y debe ser individualizado con un sistema de retroalimentación de tal manera de poder observar la  efectividad del mismo. Me parece que los más necesitados son los niños para efectos de la desnutrición, las personas inválidas que no puedan trabajar y los ancianos que reciben pensiones increíblemente reducidas.

*estadísticas tomadas del Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI).