25 ene 2013

¿Tenemos una burbuja inmobiliaria IV?


Revisando las estadísticas de los precios de venta y de alquiler por metro cuadrado de algunos distritos de la  ciudad de Lima se ha podido observar que la elevación de éstos se ha acentuado si comparamos el año 2011 y el 2012, tomando como referencia el tercer trimestre de cada año.

En este artículo analizaremos los distritos de Jesús María, La Molina y Lince. El distrito de La Molina es considerado en el sector alto y los otros dos, en el sector medio. En este artículo se toma como fuente la información de la Nota de Estudios del BCRP Nº 76 del 19 de diciembre del 2012.

En el cuadro 1 tenemos los precios de venta por metro cuadrado de los distritos antes mencionados.

CUADRO Nº 1
Precio de venta por m2  de los distritos de
Jésus María, La Molina, Lince
(dólares)
trimestre
jesús maria
la molina
Lince
IIIT2010
832
890
750
IVT2010
853
908
890
IT2011
932
911
820
IIT2011
944
1033
909
IIIT2011
938
1006
990
IVT2011
1054
1017
958
IT2012
1095
1154
1006
IIT2012
1317
1160
1076
IIIT2012
1320
1188
1228

En el caso de Jesús María, este valor aumentó en $488 desde el tercer trimestre del 2010 al tercer trimestre del 2012. Para el mismo periodo, el aumento fue de $298 y $478 en los distritos de La Molina y Lince, respectivamente.

En el cuadro 2 se puede observar la evolución de los precios de alquiler anual por metro cuadrado. El aumento fue considerable en los distritos de La Molina y Lince mas no así en el distrito de Jesús María.



CUADRO Nº 2
Precio de alquiler anual  por m2  de los distritos de
Jésus María, La Molina, Lince
(dólares)
trimestre
jesús maria
la molina
lince
IIIT2010
79.4
56.8
52.9
IVT2010
71.5
56.3
60
IT2011
73.9
55.4
57.4
IIT2011
72
60
58.4
IIIT2011
72.9
66
60.1
IVT2011
81.4
64.5
67.9
IT2012
84
90.6
72.4
IIT2012
84
108
75.6
IIIT2012
85
96
86.7

Tomando los datos del cuadro 2 y considerando un departamento de 90 metros cuadrados como ejemplo, y convirtiendo la información a mensual, obtenemos un estimado del precio de alquiler mensual de los departamentos (ver cuadro 3).

CUADRO Nº 3
Precios estimados de alquiler para departamentos   
 De 90 m2 para los  distritos de
Jésus María, La Molina y Lince
(dólares)
trimestre
jesús maria
la molina
lince
IIIT2010
595.5
426.0
396.8
IVT2010
536.3
422.3
450.0
IT2011
554.3
415.5
430.5
IIT2011
540.0
450.0
438.0
IIIT2011
546.8
495.0
450.8
IVT2011
610.5
483.8
509.3
IT2012
630.0
679.5
543.0
IIT2012
630.0
810.0
567.0
IIIT2012
637.5
720.0
650.3

El estimado de las variaciones absolutas del precio de alquiler, desde el tercer trimestre del 2010 al mismo trimestre del 2012 fue de $42 (Jesús María);  $294 (La Molina); y $253.5 8 (Lince).  Se puede observar que donde más aumentó el costo de alquiler fue en el distrito de La Molina y que en Jesús María fue despreciable.

Sin embargo, es importante destacar la evolución anual de los precios de venta y de alquiler. (ver cuadro 4 y 5). Analizando las variaciones relativas se puede sostener que el aumento de los precios  se intensificó del año 2011 al 2012.

Viendo el cuadro 4 el aumento de los precios de las viviendas en Jesús María fue 12.7% en el 2011 y 40.7% en el 2012. En La Molina el incremento fue 13% en el 2011 y 18.1% en el 2012; y en Lince éstos fueron 32% y 24%, respectivamente.

En cuanto a la evolución de los costos de alquiler, en Jesús María disminuyeron en 8.2% en el 2011 pero aumentaron  16.6% en el 2012; en La Molina, en el 2011 crecieron 16.2% y en el 2012, lo hicieron en 45.5%; en Lince, los costos aumentaron en 13.6% y 44.3%, respectivamente.




CUADRO Nº 4
Variación % anual de precios de venta por m2 de los
distritos de Jesús María, La Molina y Lince.
Periodo
Jesús María
La Molina
Lince
III T 10-IIIT 11
12.7
13
32
III T 11-IIIT 12
40.7
18.1
24
III T 10-IIIT 12
58.7
33.5
63.7

CUADRO Nº 5
Variación %  anual de precios estimados de alquiler de departamentos de 90 metros cuadrados de los distritos de
Jesús María, La Molina y Lince.
Periodo
Jesús María
La Molina
Lince
III T 10-IIIT 11
-8.2
16.2
13.6
III T 11-IIIT 12
16.6
45.5
44.3
III T 10-IIIT 12
7.1
69
63.9




Si analizamos la evolución de los dos últimos años, tenemos que en Jesús María los costos de alquiler solamente aumentaron en 7.1% mientras que en La Molina y Lince éstos se inflaron en 69% y 63.9%.

Se puede concluir en el presente análisis que los precios de venta de viviendas y de alquiler en los distritos referidos siguieron una tendencia creciente durante los dos últimos años destacando el 2012. En Jesús María los costos de alquiler apenas aumentaron lo que no sucedió en La Molina y Lince. En cambio, en Jesús María los precios de venta aumentaron más que en los otros dos distritos mencionados.

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