¿Tenemos una burbuja inmobiliaria III?

El Banco Central de Reserva del Perú publica periódicamente notas de estudios relacionadas a los indicadores del mercado inmobiliario.  El primer indicador es el ratio precio de venta / ingreso por alquiler anual, denominado PER. Este indicador nos da la información sobre cuántos años tomaría para que los ingresos de alquiler alcancen el valor del departamento, teniendo en consideración que el flujo de pagos de alquiler y el valor del inmueble no variarán en el futuro. 

Los precios de los departamentos se obtienen a través de encuestas telefónicas, la información sobre los alquileres se obtiene del diario El Comercio, se utiliza  un muestreo simple, se calculan las medianas de los precios de las viviendas y de los alquileres por distritos y finalmente se calcula el PER agregado por cada uno de los distritos escogidos. En la estimación, se considera un ratio agregado de Lima Metropolitana que es un promedio de los ratios de los diferentes distritos considerados.

Otro indicador es el precio de venta / índice de costo de construcción, que se construye en base a información de precios de viviendas de los distritos de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco, y un índice  de costo de construcción. Para el caso de este índice se toma información del Instituto Nacional de Estadística e Informática INEI relacionada al índice de materiales de construcción y al índice de costo unificado de mano de obra, cuyas ponderaciones son 57% y 43%, respectivamente. Un aumento de este ratio sería una evidencia que los precios de las viviendas aumentan a una mayor velocidad que los costos de construcción.

El ratio precio de venta / índice de costo total de vivienda se diferencia del anterior en que éste incluye el valor del terreno. Las ponderaciones son las siguientes: materiales de construcción (40%), mano de obra (30%) y precio del terreno (30%).

En cuanto al indicador PER, en el siguiente cuadro tenemos información sobre los distritos que se utilizan para su respectiva construcción.

PRECIO DE VENTA / INGRESO POR ALQUILER (PER)

distritos	IVT10	IVT 11	IIIT 12
Jesús María	11.9	13	15.5
La Molina	16.1	15.8	12.4
Lince	14.8	14.1	14.2
Magdalena	10.9	12.5	13.1
Miraflores	13.3	15.7	15.3
Pueblo Libre	14.1	15.3	15.2
San Borja	14.7	17.2	16.8
San Isidro	13.8	16.7	17.2
San Miguel	14.8	12.8	16.1
Surco	14.7	16.3	17.1
Promedio	13.9	14.9	15.3

Podemos observar en el cuadro que el ratio PER disminuyó en La Molina, pasando de 16.1 en el IV trimestre del 2010 a 12.4 en el III trimestre del presente año. En otros distritos también se presentaron pequeñas disminuciones como fue el caso de Miraflores, Pueblo Libre, San Borja.

El distrito que más aumentó fue San Miguel conjuntamente con San Isidro. En el caso del primero, después de disminuir a fines del año 2011, aumentó fuertemente en el III trimestre del 2012, pasando 12.8 a 16.1. En el caso de San Isidro, aumentó de 13.8 (III trimestre 2010) a 17.2 (III trimestre 2012).

Abajo tenemos dos figuras que muestran el ratio PER desde el segundo trimestre del año 2010 hasta el tercer trimestre del presente año.

Se puede apreciar la fuerte caída en el distrito de la Molina, pero lo más sorprendente es que los ratios estarían convergiendo hacia valores entre trece y diecisiete.

Cabe destacar que el BCRP plantea en sus informes unos criterios de evaluación (http://www.globalpropertyguide.com/Latin-America/Peru) de la siguiente manera:  ratio PER de 5 a 12.5 el inmueble es considerado con un precio subvaluado; con un PER de 12.5 a 25 el precio es normal, y finalmente, un PER de 25 a 50 el precio es sobrevaluado. Se podría decir luego de ver estos criterios que mientras el ratio PER sea menor de 25, no habría ningún riesgo que el precio de la vivienda este sobrevalorada y que por tanto la burbuja pueda explotar. Sin embargo, ratios menores de 25 no significa que no exista un exceso de demanda lo que conlleva a la existencia de una burbuja.

Como ejemplo tenemos el ratio PER de diferentes países de América Latina publicados por Global Property Guide: Brasil, 18, Argentina, 15, Nicaragua, 14, Colombia, 13, Uruguay, 13, El Salvador, 13, Ecuador, 13, Perú, 12, Costa Rica, 12, Méjico, 11, Chile, 11 y Panamá, 11. Sorprende que Perú esté por arriba de Méjico y Chile

En relación a los datos antes analizados, a finales del 2010, el promedio del ratio PER de los distritos que figuran en la tabla anterior son menores que 25. Ante esta situación, el BCRP nos dice que no debemos preocuparnos porque las señales del mercado no son en absoluto riesgosas.

Lo interesante sería comprender a profundidad los criterios antes señalados en el sentido que porqué tendríamos que esperar que el ratio PER llegue a 25. Estos criterios han sido planteados en base a experiencia en mercados donde la burbuja inmobiliaria sí explotó. Algo parecido al famoso y riesgoso  7% del PBI del déficit de la cuenta corriente de la balanza de pagos como fue el caso de Méjico en 1994.  

En el siguiente artículo analizaremos los precios  de venta por metro cuadrado y los precios de alquiler por metro cuadrado de los distritos antes mencionados para luego continuar con el análisis de otros indicadores  del mercado inmobiliario.