¿Tenemos una burbuja inmobiliaria II?

En un artículo anterior planteamos que los precios del metro cuadrado de departamentos de ciertos distritos de la ciudad de Lima no tuvo una relación estrecha con la evolución de los precios del material de construcción.

En este artículo explicaremos conceptos interesantes así como algunos comentarios de especialistas sobre la posibilidad de que actualmente se esté formando una burbuja inmobiliaria en la economía peruana.

El 6 de julio del 2012 en el diario Gestión el ex viceministro de Vivienda y Urbanismo, David Ramos López  explicó varias ideas interesantes, las que a continuación resumimos.

La oferta y la demanda de bienes inmobiliarios crecieron fuertemente por la expansión de la renta nacional y las facilidades por parte de los bancos para que las familias puedan acceder a créditos hipotecarios.

Asimismo nos da una definición de lo que significa una burbuja: “…. el precio de un activo real o financiero experimenta una burbuja si su precio de mercado se encuentra desajustado de manera persistente en el tiempo, con respecto a su valor intrínseco o fundamental.”

Ramos explica que muchos artículos que circulan en medios periodísticos dan explicaciones superficiales respecto a la posibilidad de la existencia de una burbuja inmobiliaria, lo que se sintetizan en tres puntos:

-Los precios aumentan porque la oferta no satisface la demanda
-El aumento de la renta de las personas ha ocasionado que se expanda la demanda de los inmuebles.
-La oferta de crédito hipotecario disponible se ha expandido.

En adición, Ramos nos explica  aspectos del mercado inmobiliario:

-  La gran expansión de la demanda de departamentos no solamente se debió a la compra por parte de las familias para vivir, sino existió otro tipo de demanda que se puede definirse como especulativa ya que se fundamenta en el deseo de mucha gente  que teniendo vivienda propia, compran otra y la entregan en alquiler  con la finalidad de generar un flujo monetario  de largo plazo mientras que el inmueble sigue subiendo de precio.
-  Al volverse las hipotecas de plazos de 20, 25 y hasta 30 años, los precios de los inmuebles se aceleran a una mayor velocidad que la de los sueldos de los deudores.
 - El Estado no aprovecha esta oportunidad de exceso de demanda de inmuebles para desarrollar proyectos de construcción a través de incentivos por el lado de la demanda.

Sin embargo, Ramos plantea varias preguntas que aún no han sido resueltas y que él mismo reconoce que es necesario una investigación más profunda al respecto: “¿ es el crecimiento sostenido de los precios de los inmuebles consecuencia de una demanda insatisfecha?, ¿qué factores económicos y financieros influirían en la aparición de una burbuja?, ¿cuáles son los indicadores económicos más relevantes que podrían advertir el inicio de una burbuja inmobiliaria?, ¿cómo impactaría la aparición de una burbuja inmobiliaria en la economía del país? , ¿quiénes son los encargados de controlar y evitar la aparición de una burbuja inmobiliaria……?”

El presidente del directorio del Banco Central de Reserva del Perú, Julio Velarde, en una entrevista a Radio Programa de Perú, RPP el día 29 de noviembre 2012 señaló que: “..en el Perú aún no hay señales de la existencia de una burbuja inmobiliaria”. Esto habría sido una respuesta a la preocupación que tuviera el presidente Ollanta Humala quien señalara que se debe tener mucho cuidado con la expansión del crédito porque podríamos acabar como la economía española.

En adición Velarde manifestó: “…en nuestro caso no vemos una burbuja, seguimos los precios continuamente y todavía el ratio que se sigue más internacionalmente, que es el precio de la vivienda frente a cuánto se cobra por alquiler de un año, está en niveles razonables……..usualmente la señal de alarma es cuando el precio de la vivienda supera 25 veces el alquiler anual.

En el blog economía-hoy.blogspot.com el jueves 23 de agosto 2012 se comentó sobre el tema de la burbuja inmobiliaria. Nos dice el artículo que la tasa de crecimiento de los precios de los inmuebles en la ciudad de Lima se han mantenido por encima del 20% desde el segundo trimestre del año 2011 según información del Banco Central de Reserva del Perú (BCRP). Carlos Casas, ex viceministro de Economía manifestó que es preocupante que mientras el PBI creció trimestralmente a un ritmo de 1.5%, los precios de los inmuebles y de los créditos hipotecarios lo hicieron a una tasa de 4% y 5%, respectivamente. Añadió también que los precios del material de construcción aumentaron en menos del 1%.  

Casas también señaló lo afirmado por entendidos en el sector construcción en el sentido que los precios en la ciudad de Lima están atrasados si se comparan a otras ciudades de Latinoamérica como es el caso de Bogotá y Santiago. Los precios estarían atrasados en 20%. Sin embargo Casas dijo que se debe tener cuidado con estas comparaciones dado que la renta per cápita en las ciudades antes mencionadas son diferentes a la de la ciudad de Lima.

En adición, el mencionado dijo que se debe hacer seguimiento al crecimiento de los créditos hipotecarios toda vez que éstos han crecido a un ritmo del 5% frente al crecimiento del PBI que tan solo llegó a 1.5% trimestral.