Sobre la burbuja inmobiliaria V

Sería muy preocupante que en la economía peruana la expansión del crédito hipotecario haya tenido como  fundamento una política monetaria expansiva, sabiendo de antemano que la crisis financiera en los E.E.U.U., de la que aún el mundo no se libra, tuvo como uno de sus principales causantes este tipo de política. En este artículo exploraremos la evolución del crédito en nuevos soles y el crecimiento de la oferta de dinero que administra el Banco Central de Reserva del Perú, la base monetaria, a través de sus tasas de crecimiento anual.

Antes de iniciar el análisis revisemos la evolución de las proporciones de los créditos en nuevos soles y en dólares.

En la figura 1 tenemos la proporción del crédito total en nuevos soles y dólares. Se aprecia que hasta setiembre del 2009 el primero superaba al segundo. Entre setiembre 2009 y enero 2010 ambos tendieron a igualarse y de ahí en adelante los créditos en nuevos soles empezaron a tomar la delantera aunque de manera modesta. Sin embargo, desde mayo del 2012 los créditos en nuevos soles se diferenciaron adoptando una ligera tendencia creciente.

En cuanto a los créditos hipotecarios la cosa fue diferente (ver figura 2). A partir de setiembre del 2007 los créditos en nuevos soles  no solamente sobrepasaron a los de dólares sino que adoptaron una tendencia creciente. Por ejemplo, en el mes de febrero del presente año, los créditos hipotecarios en moneda nacional representaron aproximadamente el 70%.

En la figura 3 tenemos la variación anualizada de la base monetaria y del crédito en nuevos soles. Inicialmente ambas variables monetarias declinaron fuertemente pero con cierto desfase.

En el caso de la base monetaria, luego de tener un fuerte pico en mayo del 2008, inició un intenso descenso hasta mayo del 2009 en que empezó a aumentar.

El crédito en nuevos soles, tuvo una fuerte caída hacia fines del año 2008 e inicios del año 2009, hasta los primeros meses del año 2010 para luego recuperarse y adoptar  una ligera tendencia decreciente. 

Por ejemplo, en enero del 2012 la tasa fue de 18.58% mientras que en enero del presente año fue 14.76%.

En el cuadro 1 tenemos las tasas de crecimiento anuales de la base monetaria, el crédito total y del crédito hipotecario.

CUADRO Nº 1
Variación porcentual de la base monetaria, del crédito
total e hipotecario en nuevos soles
	base monetaria	crédito hipotecario	crédito total
2008	25.49	38.87	47.69
2009	5.55	16.80	12.18
2010	45.27	24.47	19.04
2011	16.84	27.55	19.76
2012	31.95	26.03	15.07

Sin considerar el año 2009, se observan altas tasas sobre todo las relacionadas con la base monetaria y las del crédito hipotecario, la misma que superó con creces a la del crédito total.

Si bien es cierto que no se puede establecer una relación estrecha entre la emisión de dinero y la expansión del crédito hipotecario en nuevos soles, sin embargo sí se puede decir que la gran de emisión de dinero, sobre todo la del año 2010, impactó en todos los tipos de créditos y en especial en los créditos hipotecarios ( crédito hipotecario pasó de una tasa de 16.8% a una tasa de 24.47%; crédito total, de 12.18% a 19.04%, del año 2009 al 2010, respectivamente).

La emisión de dinero por parte de la autoridad monetaria creció a tasas muy por encima respecto a las del producto bruto interno real y esta situación es preocupante, pues, una de las principales causas de las burbujas inmobiliarias son el exceso de fondos disponibles que son absorbidos por los bancos comerciales, que en su afán de ganar dinero otorgan préstamos a los constructores y a los compradores de vivienda haciendo una faena completa.

Si estos fondos económicos tuviesen como fuente el ahorro nacional, no habría ningún problema. Sin embargo es conocido en la literatura de la escuela económica austriaca que justamente la política monetaria expansiva infla la liquidez y baja la tasa de interés artificialmente  causando un gran endeudamiento de la población con las consecuencias que todos nosotros conocemos.

Cuando el crecimiento de la liquidez no se sustenta en mayor ahorro (menos consumo), nos explica Von Mises, surge un grave problema, pues, el consumo sigue aumentando inclusive a una mayor velocidad, por tanto, las demandas de bienes de consumo y también de los insumos relacionados a la construcción y a otros sectores se siguen expandiendo presionando a los precios de la economía, cómo es el caso de los precios de las viviendas.

Una vez que los precios se están acelerando, así como las deudas, es momento de que la autoridad monetaria ponga freno a esta situación antes que explote la burbuja. Para el efecto, desacelera la emisión de dinero, se crea una escasez relativa de fondos prestables, las tasas de interés aumentan, los proyectos que eran rentables con tasas de interés disminuidas artificialmente ya no lo son, mucha gente no puede pagar sus hipotecas, y los precios de las viviendas comienzan a caer.

Esperemos que la política monetaria no esté influyendo en la expansión de los créditos hipotecarios, y no suceda nada de lo escrito anteriormente, al menos, este no es el comentario de los entendidos en el tema. Sin embargo, hace unos días está circulando en los medios de prensa que la Superintendencia de Banca y Seguros ha publicado una norma donde limitará los créditos cuyos plazos sean mayores de 20 años.

La noticia dice así:

“FRENARÁN HIPOTECAS A MÁS DE 20 AÑOS: LOS CLIENTES QUE TOMEN CRÉDITOS HIPOTECARIOS A 240 MESES PAGARÁN CUOTAS MENSUALES MÁS ELEVADAS Y MAYORES TASAS DE INTERÉS (diario Gestión, miércoles 17 de abril del 2013)”

Estimado lector, juzgue usted mismo esta medida a la luz de la teoría del ciclo económico de la escuela austriaca explicada brevísimamente líneas arriba.